État des lieux de sortie : textiles, vétusté et dépôt de garantie

Ce que disent les textes

Quatre textes encadrent la fin d'une location vide ou meublée louée comme résidence principale. Ils se lisent ensemble.

• L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à répondre des dégradations survenues pendant le bail et à prendre en charge l'entretien courant du logement et les menues réparations, sauf si elles résultent de la vétusté, d'un défaut de construction ou d'un cas fortuit.
• L'article 22 de la même loi fixe les délais de restitution du dépôt de garantie et impose que les sommes retenues soient « dûment justifiées ».
• Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 dresse la liste, non exhaustive, des réparations locatives. Pour les sols, il vise notamment la pose de raccords de moquettes et autres revêtements, « notamment en cas de taches et de trous », et pour les murs, le maintien en état de propreté.
• Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe le contenu de l'état des lieux et la prise en compte de la vétusté. Il impose une forme qui permet de comparer l'entrée et la sortie, pièce par pièce.

En clair : tout se joue sur la comparaison entre les deux états des lieux. Ce qui n'a pas changé ne peut pas vous être reproché, et ce qui a changé du seul fait du temps non plus.

Ce que le bailleur peut retenir, ou non

D'après Service-Public.fr, le bailleur peut déduire du dépôt les loyers et charges impayés, le coût des dégradations et celui des travaux locatifs non réalisés. Il doit remettre les pièces qui justifient chaque retenue : états des lieux, photos, constat de commissaire de justice, factures ou devis.

L'ANIL le résume ainsi : le logement doit être rendu dans un état similaire à celui de l'entrée, « en tenant compte de son vieillissement naturel », et l'usure naturelle « ne peut en aucun cas justifier une retenue, même partielle ». Si les réparations dépassent le montant du dépôt, le bailleur peut le conserver en totalité.

Vétusté et grille de vétusté

Le décret du 30 mars 2016 définit la vétusté comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux » et des équipements du logement. Une moquette de dix ans n'a pas l'aspect d'une moquette neuve, et c'est normal.

Pour éviter les discussions, bailleur et locataire peuvent convenir d'une grille de vétusté. Elle n'est pas obligatoire. Le décret prévoit qu'elle soit choisie parmi les grilles qui ont fait l'objet d'un accord collectif de location, et qu'elle définisse au minimum, pour chaque équipement, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels.

Le principe : plus un équipement est âgé, plus la part du coût de remise en état laissée au locataire diminue. Prenons un exemple purement illustratif. Si la grille annexée au bail donnait à une moquette une durée de vie de 10 ans et qu'elle était posée depuis 8 ans à votre départ, une remise en état ne pourrait vous être imputée que sur une faible part de son coût. Les valeurs réelles dépendent uniquement de la grille signée : vérifiez la vôtre, si votre bail en comporte une.

Canapé, moquette, rideaux : cas par cas

La moquette

C'est le textile le plus souvent discuté, parce qu'il est fixe et figure toujours à l'état des lieux. Le locataire doit entretenir les revêtements de sol, rappelle la fiche Entretien courant et réparations locatives. Une aspiration régulière et un nettoyage avant le départ font partie de cet entretien. Une tache récente part en général avec un nettoyage par injection-extraction ; une brûlure ou un trou, non. Tous les détails pratiques sont sur notre page nettoyage de moquette.

Le canapé d'un meublé

Dans une location meublée, l'ANIL rappelle que l'état des lieux comprend un inventaire détaillé et une description de l'état de chaque meuble. Un canapé noté « bon état » à l'entrée et rendu avec des auréoles peut donc donner lieu à une retenue justifiée. Un shampoing par injection-extraction, facture à l'appui, règle la plupart des cas. Pour le faire vous-même, suivez notre guide pour nettoyer un canapé en tissu.

Les rideaux et voilages

Aucun texte ne traite spécifiquement des rideaux. Fournis par le bailleur, ils suivent la règle générale : les rendre dans l'état noté à l'entrée, compte tenu de l'usure. Lavez-les en suivant leur étiquette d'entretien, avant de les raccrocher bien secs. Un voilage jauni par le soleil relève de la vétusté, une déchirure non.

Préparer ses textiles avant l'état des lieux, étape par étape

1. Relisez l'état des lieux d'entrée. Reprenez l'état des lieux d'entrée et, pour un meublé, l'inventaire du mobilier. Notez ce qui y figure pour la moquette, le canapé, les rideaux et les voilages : taches, usure, couleur.
2. Photographiez l'état actuel. Prenez des photos datées de chaque textile, de près et de loin, avant de nettoyer. Elles vous serviront de point de comparaison et, au besoin, de preuve.
3. Aspirez à fond. Aspirez la moquette dans plusieurs sens, les plinthes, le canapé et ses coussins, coutures comprises. Retirez les poils d'animaux avant toute étape humide.
4. Traitez les taches. Tamponnez chaque tache avec un chiffon blanc et un détachant adapté à la fibre, après un test sur une zone cachée, sans frotter ni détremper.
5. Nettoyez en profondeur deux à trois jours avant. Faites nettoyer la moquette et le canapé par injection-extraction deux à trois jours avant l'état des lieux, pour leur laisser le temps de sécher. Lavez les rideaux et voilages en suivant leur étiquette.
6. Gardez les justificatifs. Conservez les factures de nettoyage et les photos après nettoyage, et présentez-les si une tache est discutée le jour de l'état des lieux.

N'oubliez pas le reste du logement : vitres, cuisine, sanitaires, placards et sols. Notre page fin de bail propose une checklist complète.

Le jour de l'état des lieux

D'après la fiche État des lieux de sortie pour un bail d'habitation de Service-Public.fr :

• il se fait au moment de la remise des clés, ou très peu de temps après, dans un logement vidé de vos affaires ;
• il est établi ensemble, par vous et le bailleur ou son représentant ; s'il est fait à l'amiable, il ne vous coûte rien, et un agent immobilier ne peut pas vous le facturer ;
• il doit notamment décrire précisément chaque pièce et ses équipements, et mentionner la date de l'état des lieux d'entrée et les évolutions constatées depuis ;
• en cas de refus ou de désaccord, un commissaire de justice peut établir un constat. Il convoque les parties par lettre recommandée au moins 7 jours à l'avance, et ses frais, de 132,82 € à 232,12 € TTC selon la surface en métropole, plus la convocation et le déplacement, sont partagés par moitié.

Si vous n'êtes pas d'accord avec une mention, ne signez pas sans l'avoir fait corriger ou sans avoir noté votre réserve. Donnez votre nouvelle adresse : elle conditionne la majoration en cas de retard de restitution.

Après : délais et contestation

L'article 22 de la loi de 1989 laisse au bailleur un mois pour restituer le dépôt si les deux états des lieux sont conformes, deux mois dans le cas contraire, à compter de la remise des clés. Passé ce délai, il doit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Pour contester une retenue, Service-Public.fr indique qu'une démarche amiable est obligatoire en dessous de 5 000 € : conciliateur de justice, commission départementale de conciliation ou médiateur. Vous avez trois ans pour agir. L'ADIL de votre département, celle du Bas-Rhin pour Strasbourg, répond gratuitement aux questions sur votre cas.

Les erreurs à éviter

• Nettoyer la veille. Une moquette ou un canapé encore humide le jour de l'état des lieux ne permet pas de juger le résultat, et une auréole peut apparaître en séchant.
• Détremper la moquette avec une machine de location mal réglée : l'eau descend dans la sous-couche et peut laisser des auréoles ou une odeur de renfermé.
• Frotter une tache au lieu de la tamponner, ou utiliser de l'eau de Javel sur un textile.
• Ne garder aucune preuve : sans photos ni facture, il est difficile de contester une mention.
• Confondre vétusté et dégradation : une usure normale n'a pas à être réparée à vos frais, inutile de remplacer une moquette simplement ancienne.
• Oublier l'inventaire du meublé, où figurent souvent le canapé, la literie et les rideaux.

Les limites du nettoyage et de ce guide

Un nettoyage en profondeur retire la saleté, la plupart des taches et les odeurs logées dans les fibres. Il ne répare ni une brûlure, ni un trou, ni une fibre décolorée par un produit ou par le soleil. Une tache ancienne de rouille, de javel ou d'encre peut aussi rester visible.

Ce guide donne des informations générales, à jour au 25 octobre 2026. Il ne remplace pas un conseil juridique : pour une situation précise, rapprochez-vous de votre ADIL.

Quand appeler un professionnel ?

• La moquette est encrassée sur toute sa surface ou présente des auréoles.
• Le canapé ou le matelas d'un meublé porte des taches absentes de l'inventaire d'entrée.
• Une odeur de tabac ou d'animal persiste dans les textiles.
• Vous manquez de temps avant la remise des clés et voulez une facture à présenter.
• Vous êtes bailleur et devez remettre le logement en état entre deux locataires.

Prix d'un nettoyage de fin de bail à Strasbourg

Chez Nettino, nous intervenons chez vous, avec un injecteur-extracteur Kärcher, à Strasbourg et dans un rayon de 45 km. Le déplacement est offert et nous intervenons tous les jours, de 8 h à 22 h.

Le prix exact dépend des surfaces et de l'état des textiles : il vous est confirmé gratuitement sur photo, avant l'intervention, et une facture détaillée vous est remise. Tous les détails sont sur notre page nettoyage de fin de bail à Strasbourg et sur la page tarifs.

Sources

• Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 (obligations du locataire), consulté le 25 octobre 2026.
• Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie), consulté le 25 octobre 2026.
• Légifrance, décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté.
• Légifrance, décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.
• Service-Public.fr, Dépôt de garantie dans un bail d'habitation, vérifié le 9 juin 2026.
• Service-Public.fr, État des lieux de sortie pour un bail d'habitation, vérifié le 10 mars 2026.
• Service-Public.fr, Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire, vérifié le 21 mai 2025.
• ANIL, Comment réaliser l'état des lieux de sortie ?, à jour au 10 septembre 2024.
• ANIL, État des lieux d'entrée et de sortie, consulté le 25 octobre 2026.